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内房吹暖风 融创还是世房较优胜?

内房吹暖风 融创还是世房较优胜? 暖风 内房吹 世房较 第1张
上月再挫9% 今年经济堪忧 港出口陷深渊 内房吹暖风 融创还是世房较优胜? 暖风 内房吹 世房较 第2张
「外资」沽物业 上环楼全幢售 内房吹暖风 融创还是世房较优胜? 暖风 内房吹 世房较 第3张

内房已派2019年成绩表,毛利率平均下跌,并普遍对今年销售目标转保守。由于新冠肺炎疫情大爆发,内房市盈率跌至单位数,股价较资产净值折让45%,现为吼内房时机?

根据国家统计局数据,1月至3月商品房销售面积同比跌26.3%,降幅较1月至2月份收窄13.6个百分点;住宅销售面积降25.9%。商品房销售额降24.7%,降幅比1月至2月份收窄11.2个百分点。住宅销售额下降22.8%。

另外,内地疫情缓和,售楼处人流回升,内房要加快出货,料4月销售改善。世茂房地产(SEHK:813)及融创中国(SEHK:1918)较多人留意,如何两选一?

世房盈利趋增长

世房去年毛利率虽然微跌至30.6%,但仍高于同业的平均值30%,而2018年为31.5%;2015年为28.4%,过去五年表现稳定。管理层料今年维持于28%至29%。至于经营利率率方面,去年为26%,2018年为27%,维持10%以上可收货。

目前世房在粤港澳大湾区土地储备总可售货值达3800亿元(人民币.下同),新增土地储备可售货值5000亿元,管理层表示今年可销售资源达5000亿元,料有利支持未来数年盈利增长。集团去年平均入帐销售价格升至去年每平方米15001元,而去年底平均土地成本为每平方米5303元,令公司利润有大空间可保持。

世房拟分拆物管业务

世房去年收入中94.4%来自卖楼收入约1053亿元,而酒店经营、商业运营、物业管理收入及其他,占整体5.6%。酒店经营收入增加约9.9%至去年20.97亿元,商业运营收入约为14.28亿元,增幅30.9%,物业管理收入及其他增加约68.1%至去年27亿元。去年酒店经营、商业运营、物业管理等经常性收入增长35%,管理层料今年仍升40%。

另外,集团的经营利润主要来自上海世茂及其他,酒店业务只占小部分,因此疫情对集团盈利的影响料有限。

而物管业务分拆后料派特别股息。世房物管业务的收入增幅优于其他业务,去年升68%,可为集团带来稳定收入来源。截至去年底,世茂服务已签约面积逾1亿平方米。

融创债务较高

至于融创方面,倚靠销售货如轮转,以支持盈利高增长,集团的销售额为内地数一数二,单计去年合同销售额达5562亿元,投资内房是否仍是愈大愈好?目前不稳定市况下,内房愈大愈难转身,所以按财务及盈利透明度选股较合适。

去年融创净负债比率(银行总借贷减去现金除以股东权益(不包括永续债及非控股权益)为2.9倍,属行内最高水平之一,远高于世房。世房净负债比率(不计永续债于权益)于去年底为1.1倍。

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  • 2020-07-19 00:15:18

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